La gestion locative englobe une grande diversité de tâches plus ou moins compliquées. Le sujet de la fiscalité locative à Paris 15 et les différentes obligations déclaratives font partie des points flous pour de nombreux propriétaires bailleurs. Vous vous sentez concerné ? Découvrez dans ce guide l’essentiel à savoir à propos des revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus dans le cadre d’une location vide (ou nue).
Fiscalité locative à Paris 15 : quand parle-t-on de revenus fonciers ?
L’expression « revenus fonciers » désigne les loyers collectés par un propriétaire bailleur qui loue un logement vide, c’est-à-dire sans meubles. On parle des loyers réellement perçus durant l’année civile (hors loyers impayés et versements décalés), auxquels viennent s’ajouter des montants précis :
- Les dépenses mises par convention à la charge de l’occupant, mais dont le propriétaire doit s’acquitter normalement (taxe foncière, avantages en nature sous forme de travaux réalisés par l’occupant à ses frais…).
- Les subventions et les indemnités (subventions de l’Agence nationale de l’habitat pour le financement de travaux, indemnités payées par l’assurance pour la couverture des loyers impayés ou des dommages dans le bien…).
- Certaines recettes accessoires ou exceptionnelles (loyers issus de la location du droit d’affichage…).
Les charges locatives ne sont pas prises en compte dans le montant à déclarer. En effet les charges récupérables, régularisées chaque année, ne font pas partie des revenus fonciers.
Déclaration des revenus fonciers : comment ça marche ?
Le régime forfaitaire
Le régime forfaitaire ou micro foncier s’applique aux loyers annuels, hors charges, inférieurs à 15 000 € par an. Sous ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % pour la couverture des charges et frais engagés par vos soins.
Etant donné que le résultat foncier est bénéficiaire, on parle alors de bénéfice foncier (lorsque le montant des loyers versés dépasse les frais et les charges engagés pour le bien). Il est intégré à vos revenus (traitements et salaires, allocations…) après abattement, afin de calculer votre impôt sur le revenu.
Un autre point à retenir concernant la fiscalité locative à Paris 15 : aucune déclaration particulière n’est nécessaire. Les revenus fonciers doivent seulement être reportés sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042).
Le régime réel
Dans le cas où le montant des loyers annuels hors charge dépasse les 15 000 €, c’est le régime déclaratif réel qui s’applique. Sous ce régime, vous pouvez retrancher les frais et les charges engagés pour le bien loué à vos revenus fonciers. Sachez qu’il est possible de demander à être soumis à ce régime, même si vos loyers n’atteignent pas le seuil exigé.
En termes de fiscalité locative à Paris 15, le régime foncier peut être bénéficiaire ou déficitaire. S’il est bénéficiaire, il complète les revenus annuels, et le montant global est soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le cas où il est déficitaire, le déficit foncier (lorsque les frais et les charges dépassent les loyers perçus) est déduit du revenu global annuel. Le montant de base pour le calcul de l’impôt baisse alors.
Les revenus fonciers sous le régime réel sont déclarés via l’imprimé n°2044 ou n°2044 spécial.
Les frais et charges à déduire des revenus fonciers
C’est également un point que vous devez connaître sur la fiscalité locative à Paris 15. Les montants que vous pouvez déduire des revenus fonciers doivent concerner un logement proposé à la location légalement. Ces sommes doivent avoir été réglées pendant l’année faisant l’objet de la déclaration, et de justificatifs que l’administration fiscale peut réclamer. Il s’agit :
- Des frais qui visent à entretenir le bien, réparer les défauts ou améliorer son état.
- Des dépenses supportées pour le compte de l’occupant et qui n’ont pas été restituées le 31 décembre de l’année de son départ.
- Des provisions pour charges de copropriété.
- Des primes d’assurance (propriétaire non occupant ou garantie des loyers impayés).
- Des taxes.
- Des frais de gestion locative, des frais liés à une procédure judiciaire et du salaire de ceux qui entretiennent le bâtiment.
- Des intérêts de crédit et des frais liés à sa demande.
Ces conditions ne concernent que le régime réel. Pour le régime forfaitaire, l’abattement de 30% est dédié à la couverture de tous les frais et charges engagés.
Les options en cas de loyers impayés, en avance ou en retard
Les impayés de loyers font partie des risques locatifs que craignent les propriétaires bailleurs. Les loyers non perçus pendant l’année civile ne sont pas déclarés comme revenus fonciers et ne sont pas considérés pour calculer l’impôt sur le revenu. Cependant, une justification des procédures réalisées pour régler cette situation est requise.
Si le versement des loyers est en retard ou en avance, leur déclaration doit être effectuée pour l’année civile en cours.
Vous devez prendre la question de votre fiscalité locative à Paris 15 au sérieux pour éviter des erreurs qui pourraient vous coûter cher. Sachez qu’en confiant votre location à un professionnel, vous vous protégez de toute erreur grâce à un accompagnement fiscal de proximité.
