Impossible de vous lancer dans un processus d’achat immobilier sans avoir une carte essentielle en main : le montant de votre budget d’acquisition. Pourquoi ? Parce que votre budget va vous permettre d’établir votre liste de critères de choix avec un maximum de précision. Et que vous allez gagner ainsi un temps précieux : au moment des visites, en n’allant voir que des logements dont les prix vous correspondent ; et au moment des dernières démarches administratives avant la signature, en ayant obtenu d’ores et déjà une promesse de prêt de la part de votre banque. Mais comment évaluer son budget pour un projet d’achat immobilier à Paris 15 ? La réponse est dans cet article !
Déterminez votre capacité d’emprunt pour évaluer votre budget d’achat immobilier à Paris 15
Il y a deux façons de réaliser un achat immobilier à Paris 15 : emprunter une somme d’argent à la banque ou payer tout ou partie du bien comptant, notamment si vous revendez un bien immobilier existant ou que votre épargne vous permet de réaliser une telle acquisition sans emprunt. Toutefois, dans la mesure où nous prenons comme postulat le fait qu’il s’agit d’un premier achat immobilier, nous partirons de l’idée que vous avez besoin d’en passer par un crédit immobilier.
Dans ce cas, la première chose à faire, lorsque vous envisagez un achat immobilier à Paris 15, c’est de calculer votre capacité d’emprunt, à savoir : le montant que vous pouvez obtenir de la banque (ou de tout autre établissement de prêt).
Le taux d’endettement
Votre capacité d’emprunt dépend de votre capacité d’endettement, soit la somme que vous êtes en mesure de consacrer chaque mois au remboursement des mensualités de votre prêt immobilier. Pour la calculer, vous devez :
- Prendre vos revenus mensuels nets : salaires, revenus de travailleur indépendant, revenus fonciers, aides et allocations diverses, etc. ;
- En déduire les charges incompressibles, par exemple une pension à verser ou des crédits en cours.
Votre capacité d’endettement correspond à 33 % de la somme obtenue. 33 %, c’est ce qu’on appelle le taux d’endettement maximal, c’est-à-dire le taux au-delà duquel une banque refusera de vous prêter de l’argent. Si vous prenez un crédit immobilier sur 20 ans, vous devrez donc vous assurer que les mensualités ne dépasseront pas 33 % de vos revenus nets dont vous aurez déduits vos éventuelles charges, afin de conserver un « reste à vivre » suffisant.
Prenons un exemple : votre ménage reçoit chaque mois 6 000 € nets. Comme vous êtes locataires, vous payez un loyer – mais celui-ci n’est pas pris en compte dans le calcul, puisque vous désirez réaliser un achat immobilier à Paris 15 qui vous servira de résidence principale. Votre capacité d’endettement sera donc de :
6 000 x 33/100 : 1980
Vous pourrez verser jusqu’à 1 980 € par mois pour votre emprunt, et ainsi emprunter entre 159 900 € (pour un prêt sur 7 ans) et 468 200 € (pour un prêt sur 25 ans), bien sûr en fonction des taux d’intérêt.
Dépasser le taux d’endettement plafonné
Le taux d’endettement fixé à 33 % peut être dépassé sous certaines conditions. Généralement, les banques acceptent un taux allant de 25 à 33 % en fonction des profils emprunteurs. Mais si vos revenus nets sont élevés, vous avez la possibilité de négocier un franchissement de ce plafond pour emprunter un peu plus et procéder à un achat immobilier à Paris 15 plus important.
Pour quelle raison ? Parce que la banque prend en compte le risque lié à l’emprunt. Si votre « reste à vivre » est faible, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate, avec potentiellement des difficultés à verser vos mensualités. S’il est haut, au contraire, vous pourrez consacrer une somme plus importante au remboursement du crédit. Avec des revenus de 6 000 € nets pour le ménage, par exemple, vous pouvez tout à fait négocier un taux d’endettement plus élevé, car le « reste à vivre » sera toujours confortable.
La question de l’apport personnel et des aides
Le calcul de votre budget d’acquisition passe par celui de votre capacité d’emprunt ; mais pour cela, il ne faut pas oublier un préalable essentiel : l’apport personnel, l’une des conditions sine qua non pour obtenir un crédit.
En effet, rares sont les banques qui acceptent de prêter 100 % de la somme nécessaire à un achat immobilier à Paris 15. La plupart demandent un apport personnel – une somme à injecter dans le crédit – d’au moins 10 % du montant total de l’achat. Cette somme peut provenir d’une épargne personnelle, d’un PEL, de la revente d’un bien immobilier, etc. Elle sert à couvrir les frais de notaire.
Sachant que plus l’apport personnel est important (20, 30, 40 %…), plus il est possible de négocier un taux d’intérêt attractif.
Enfin, il faut également ajouter au calcul les diverses aides auxquelles vous pourriez avoir droit. Ces aides peuvent prendre plusieurs formes en fonction de la nature de votre projet :
- Prêt à taux zéro (PTZ) pour un premier achat immobilier à Paris 15 ;
- Prêts aidés mis en place localement (le « prêt Paris Logement », par exemple, est un crédit complémentaire, lui aussi à taux zéro, cumulable avec le PTZ) ;
- Aides à la rénovation (éco-PTZ) ;
- Dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel pour l’investissement locatif) ;
- Etc.
Renseignez-vous pour connaître les aides disponibles et bien calculer votre budget pour votre achat immobilier à Paris 15 !
Les frais annexes à prendre en compte
Dernier point : les frais annexes que vous devez intégrer au calcul pour votre achat immobilier à Paris 15. Car le montant à emprunter doit être plus élevé que la valeur nette réelle du logement choisi. Ce montant doit inclure :
- Les frais relatifs au crédit immobilier, notamment l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou cautionnement) ;
- Les frais de notaire (plus ou moins élevés selon que vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien) ;
- Les honoraires d’agence immobilière si vous passez par un professionnel ;
- Enfin, le coût des éventuels travaux à réaliser pour pouvoir emménager.
En connaissant toutes ces données, vous pourrez évaluer avec précision votre budget d’acquisition et partir en quête de l’appartement de vos rêves pour votre premier achat immobilier à Paris 15.
Et si vous n’avez pas besoin de crédit immobilier ?
Ce cas de figure peut se présenter : vous n’avez pas besoin d’obtenir un prêt immobilier pour votre achat immobilier à Paris 15. Cela peut arriver si…
- Vous avez une épargne conséquente qui vous permet de payer un bien comptant ;
- Vous vendez d’abord un premier logement et comptez payer avec le fruit de la vente immobilière ;
- Vous avez obtenu une rentrée d’argent importante que vous souhaitez investir.
Dans ce cas, votre budget d’acquisition correspond au montant qui est en votre possession ou à la somme que vous pourrez obtenir en vendant votre bien (en fonction d’une estimation faite en amont). Si vous vendez pour acheter, vous aurez peut-être à souscrire un prêt relais ou à prendre un nouveau crédit immobilier pour compenser la différence de valeur.
Vous avez des questions au sujet de votre budget d’achat immobilier à Paris 15 ? Notre équipe est là pour vous répondre !
