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Mettre votre appartement en location : nos conseils

 

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Vous souhaitez mettre en location un appartement dont vous êtes propriétaire ? C’est une décision qui ne doit pas être prise à la légère : l’activité de propriétaire-bailleur peut prendre plusieurs formes, est soumise à des obligations légales strictes, et donne droit à une fiscalité différente en fonction du type de location choisi.

Pour que vous vous lanciez dans l’aventure en toute connaissance de cause, voici nos conseils pour vous aider à mettre en location un bien immobilier à Paris 15.

Mettre en location un bien immobilier à Paris 15 : commencez par faire un choix parmi les nombreuses possibilités

Plusieurs circonstances peuvent vous amener à mettre en location un bien immobilier à Paris 15 :

  • Louer plutôt que de vendre votre résidence principale pour obtenir des revenus locatifs (voir notre article « Vendre ou louer son appartement à Paris 15» sur ce sujet) ;
  • Tirer un bénéfice d’une résidence secondaire que vous n’habitez que quelques semaines dans l’année ;
  • Vous constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier locatif.

En fonction de votre situation et de vos projets, vous devez commencer par déterminer le meilleur type de location pour vous. Chaque formule accessible est soumise à des réglementations spécifiques et donne droit à une fiscalité particulière.

Faisons le tour de la question ensemble pour savoir comment mettre en location un bien immobilier à Paris 15, en 6 points !

1. Le type de location

On distingue deux types de mises en location :

  • La location d’un logement meublé: il s’agit de mettre en location un bien immobilier à Paris 15 avec un minimum d’ameublement (tel que précisé dans le décret du 31 juillet 2015). Elle est encadrée par la loi ALUR.
  • La location d’un logement vide (location nue) : comme son nom l’indique, l’appartement est loué sans mobilier. Elle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

Même dans le cas d’une location nue, le logement doit contenir un minimum d’éléments (équipement sanitaire, installations électriques et de gaz, etc.). L’idée étant de toujours proposer un logement décent aux locataires.

2. La durée

Le type de location renvoie à un autre point : celui de la durée. Il est possible de mettre en location un bien immobilier à Paris 15 pour de courtes périodes ou pour une longue durée, et généralement :

  • Une location nue favorise les baux de longue durée;
  • Une location meublée est éligible aux durées courtes ou longues.

Si vous envisagez de louer pour de courtes durées, en saisonnier par exemple, vous devrez obligatoirement proposer un logement meublé et équipé.

3. Le bail

Le bail, lui aussi, dépend du type de location. Avant de mettre en location un bien immobilier à Paris 15, vous devez ainsi savoir que :

  • Le bail d’une location nue court sur 3 années, renouvelable par reconduction tacite.
  • Le bail d’une location meublée court sur 1 année, renouvelable de même. Le contrat de location passe à 9 mois si le locataire est un étudiant (soit la durée de l’année universitaire, sans reconduction automatique).
  • Il existe également une forme de bail spécifique pour la colocation (bail unique ou baux multiples).

En somme, si vous envisagez de vendre un jour ou l’autre votre appartement du 15e arrondissement, vous devez garder à l’esprit qu’un bail de 3 ans vous engage. Vous ne pourrez ni vendre, ni changer de locataire, avant l’échéance du contrat (sauf si vous vendez le logement occupé).

En outre, sachez que la résiliation du contrat de location, quand elle est de votre fait, suppose une justification sérieuse et motivée : soit que vous désirez intégrer le logement ou le laisser à un membre de votre famille ; soit que vous envisagez de le vendre ; soit que le locataire ne respecte pas les règles. Vous ne pouvez pas donner congé sans raison, juste pour le plaisir. Et toujours en respectant un préavis de 6 mois !

Le préavis du locataire est de 1 mois pour tout type de location (nouvelle règle applicable en zone tendue, instituée par la loi ALUR).

4. La fiscalité

Avant de mettre en location un bien immobilier à Paris 15, vous devez également considérer la question de la fiscalité – différente en fonction du type de location.

  • Pour une location nue, vous êtes soumis au régime d’imposition des revenus fonciers constitués des revenus locatifs bruts annuels, moins les provisions pour charges. Ces revenus sont à reporter sur la déclaration 2044.
  • Pour une location meublée, vos revenus locatifs sont considérés comme provenant d’une activité commerciale et soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon votre situation et le montant de vos revenus locatifs annuels, vous devrez vous inscrire dans l’un des trois régimes fiscaux prévus : micro BIC ou micro foncier (location meublée/nue), régime réel simplifié ou régime réel normal. En fonction du régime, vous aurez droit à des avantages fiscaux différents.

5. Le loyer

Mettre en location un bien immobilier à Paris 15 suppose de fixer un loyer mensuel. Pour cela, vous devez tenir compte des prix pratiqués sur le marché local de l’arrondissement et du quartier, pour des biens équivalents.

Vous avez le droit de réviser annuellement le loyer en vous appuyant sur l’indice de référence de l’Insee (IRL).

Attention : la ville de Paris est soumise à l’encadrement des loyers. Seuls quelques types de locations ne sont pas concernés (location de tourisme, logements sociaux, etc.). La fixation du loyer dépend du délai écoulé depuis la dernière mise en location (inférieur ou supérieur à 18 mois), des travaux éventuellement effectués, et du loyer précédent (s’il était sous-estimé par rapport à l’IRL). Jetez un œil sur cette page du Service Public pour en savoir plus.

6. La plus-value

Une chose importante à savoir avant de mettre en location un bien immobilier à Paris 15 : dès lors que vous devenez propriétaire-bailleur et que le logement n’est plus votre résidence principale, vous sortez du champ d’application de l’exonération sur les plus-values immobilières.

Autrement dit : vous devrez payer la taxe sur la plus-value lors de la revente !

Quelques conseils avant la mise en location de votre appartement parisien

Une fois que vous avez fait votre choix, il ne vous reste plus qu’à vous préparer à mettre en location un bien immobilier à Paris 15.

Ce qui veut dire aussi : effectuer quelques vérifications élémentaires pour vous assurer que le logement sera loué dans les bonnes conditions au regard de la loi. Vous devez notamment :

  • Vérifier l’état général de l’appartement,
  • Le nettoyer de fond en comble,
  • Veiller au bon fonctionnement des équipements (douche, baignoire, robinets, ainsi que les appareils électroménagers si vous louez en meublé),
  • Effectuer les petites réparations nécessaires (fuite d’eau, poignées de porte qui ne tiennent plus, prises qui bâillent, etc.),
  • Faire réaliser les diagnostics techniques obligatoires en cas de location (DPE, risque d’exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques).

Ainsi, vous serez prêt à mettre en location un bien immobilier à Paris 15 !

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Directeur d'agence

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