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Vendre un bien

Comment calculer la plus-value de votre vente d’appartement ?

Vous êtes propriétaire d’un joli appartement dans le 15e arrondissement de Paris, et vous envisagez de vendre. Ce bien immobilier a été acheté il y a de nombreuses années – ou il est dans la famille depuis plus longtemps encore – et entre-temps, les prix ont sensiblement augmenté. De fait, vous vous demandez quelle sera la plus-value que vous pourrez obtenir en cédant ce bien aujourd’hui.

Pourquoi calculer en amont votre potentielle plus-value immobilière à Paris 15 ? La raison en est simple : en fonction de l’état du marché immobilier dans le 15e arrondissement, vous pourriez opter pour une mise en vente immédiate (la plus-value sera de toute façon très intéressante) ou décaler votre projet dans le temps (afin d’obtenir une plus-value plus élevée). Votre durée de possession du bien compte aussi, car s’il ne s’agit pas de votre résidence principale, une taxe vous sera prélevée sur la vente…

Afin d’y voir plus clair, voici ce qu’il faut savoir pour calculer votre future plus-value !

Vous vendez votre résidence principale ? Voici comment calculer votre plus-value immobilière à Paris 15

L’éventuelle plus-value que vous allez pouvoir réaliser sur la vente de votre résidence principale dépend de deux choses :

  • Le prix auquel vous avez acquis le bien ;
  • Le prix auquel vous êtes susceptible de le vendre, en fonction de l’estimation.

À partir de ces deux informations, il est très facile de calculer votre plus-value immobilière à Paris 15 :

Prix de vente – prix d’achat = montant de la plus-value

Le prix d’acquisition doit prendre en compte l’ensemble des dépenses qui ont accompagné votre opération : frais notariaux, droits d’enregistrement, intérêts versés à la banque (si vous avez contracté un crédit immobilier pour acheter le bien), frais de voirie, aménagements, et même coût des travaux de rénovation.

Quant au prix de vente, c’est le montant estimé que vous espérez obtenir. Entre autres, l’emplacement géographique joue un rôle important dans la possibilité de faire une plus-value immobilière à Paris 15 : si votre propriété est particulièrement bien placée (rue du Théâtre, avenue Émile Zola, Quai de Grenelle, proche du métro La Motte-Picquet Grenelle, etc.), son prix de vente sera plus élevé. Et donc la plus-value plus attractive.

Ainsi, vous saurez combien vous pourrez tirer (approximativement) de votre vente d’appartement dans le 15e arrondissement.

Bon à savoir : puisqu’il s’agit de vendre votre résidence principale, vous ne serez pas taxé sur votre plus-value.

Vous vendez une propriété qui n’est pas votre résidence principale ? Voici ce qu’il faut savoir

Que se passe-t-il si le bien immobilier que vous souhaitez vendre est une résidence secondaire, un investissement locatif, un usufruit, un viager – bref, si vous n’y habitez pas ? Dans ce cas, vous serez taxé sur votre éventuelle plus-value immobilière à Paris 15.

Le calcul se complique alors légèrement : il faut distinguer la plus-value brute et la plus-value nette. La différence entre les deux va intégrer les taxes prévues par l’État ainsi que les abattements consentis en fonction de la durée de possession du logement.

  • La plus-value brute se calcule comme précédemment : c’est le prix de vente moins le prix d’achat.
  • La plus-value nette dépend du nombre d’années de possession et des réductions fiscales accordées.

Entrons dans le détail.

L’impôt sur le revenu

Première taxe portant sur votre plus-value immobilière à Paris 15 : l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 %. Il faut toutefois déduire de ce pourcentage les abattements suivants :

  • 6 % par année où vous avez été propriétaire du bien (au-delà des 5 premières années) ;
  • 4 % pour la 22e et dernière année de taxation.

Si vous êtes propriétaire depuis 22 ans et plus de votre appartement dans le 15e arrondissement, vous serez exonéré d’imposition sur le revenu pour votre plus-value.

Les prélèvements sociaux

Seconde taxe portant sur la plus-value immobilière à Paris 15 que vous pourriez faire : les 15,5 % de prélèvements sociaux. Les abattements accordés se déclinent comme suit :

  • 1,65 % par année où vous avez été propriétaire du bien (au-delà des 5 premières années) ;
  • 1,60 % pour la seule 22e année ;
  • 9 % par année à partir de la 23e année et jusqu’à 30 ans.

Vous ne serez donc exonéré des prélèvements sociaux qu’après trois décennies de possession du bien !

Calcul de la plus-value immobilière à Paris 15 en net

Considérant les deux taxes citées plus haut, votre calcul de plus-value immobilière à Paris 15 en net se fait de la manière suivante :

Plus-value brute – abattements = plus-value nette

Si vous êtes en possession du logement depuis moins de 6 années, vous serez donc taxé à hauteur de 34,5 % (19 % d’impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux).

En somme, plus vous aurez gardé un bien longtemps, plus vous serez susceptible de ne plus verser de taxe sur la plus-value immobilière à Paris 15 !

Les cas d’exonération complète

Il existe néanmoins des cas particuliers dans lesquels vous pouvez revendre une propriété qui n’est pas votre résidence principale, sans pour autant être taxé sur la plus-value immobilière à Paris 15.

Voici l’une des conditions à remplir pour être concerné :

  • Être propriétaire du bien immobilier en question depuis au moins 30 ans ;
  • Vendre un bien dont la valeur estimée ne dépasse pas 15 000 € (et jusqu’à 30 000 € si vous êtes copropriétaire avec votre conjoint) ;
  • Vendre un bien tout en remplissant certaines conditions sociales, notamment si vous êtes retraité, si vous percevez des revenus modestes, si vous êtes invalide, etc. (jetez un œil au Code général des impôts pour connaître les situations éligibles) ;
  • Vendre un bien en France sans être soi-même résident français.

Vous n’avez plus qu’à faire vos calculs et préparer votre mise en vente d’appartement à Paris 15 !

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Directeur d'agence

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