Vous êtes propriétaire bailleur ? Vous avez décidé de mettre en vente votre charmant appartement du 15e arrondissement alors qu’il est encore occupé ? Vous avez alors deux options. La première, et la plus simple, consiste à donner congé à votre locataire. Mais il vous faut alors respecter un certain nombre de règles, notamment attendre l’échéance du bail locatif et prévoir un préavis de 6 mois (comme indiqué dans notre article au sujet de la location). Des conditions qui peuvent s’avérer handicapantes si vous êtes pressé. La seconde option en revient à procéder à une vente d’appartement à Paris 15 avec un locataire en place. Dans ces conditions, votre acquéreur devient lui-même propriétaire bailleur et conserve le même occupant. Vous n’avez pas à attendre la fin du contrat de location, ni à respecter un préavis ! Mais comment ça se passe, exactement, quand vous vendez un logement occupé ?
Ce qu’il faut savoir sur une vente d’appartement à Paris 15 lorsqu’il est occupé
Une vente d’appartement à Paris 15 avec un locataire toujours en place est une bonne solution, à plusieurs égards :
- Pas besoin d’attendre la fin du contrat de location ;
- Pas besoin de respecter les 6 mois de préavis indispensables pour libérer le logement ;
- Et vous continuez à toucher les loyers jusqu’à ce que votre vente d’appartement à Paris 15 soit conclue.
En plus, la loi vous autorise tout à fait à envisager cette option, fort pratique si vous êtes pressé de vendre pour des raisons personnelles !
Pour vous, il n’y a pas grand-chose qui change au regard du processus de cession, sinon le fait de devoir mettre en avant le fait qu’il s’agit uniquement d’un investissement locatif (du moins jusqu’à ce que le nouveau propriétaire change d’avis). Pour votre locataire, c’est une parfaite continuité : il n’est pas contraint de trouver une nouvelle location, avec tout ce que cela implique de démarches administratives.
Pour autant, avant de vous lancer dans un projet de vente d’appartement à Paris 15 avec locataire, vous devez avoir en tête quelques petites choses essentielles. Voici lesquelles.
Le bail locatif ne change pas
Malgré votre vente d’appartement à Paris 15 et le changement de propriétaire du bien, le contrat de location ne change pas. Il court jusqu’à échéance dans les mêmes conditions.
Ce qui veut dire, entre autres choses, que le nouveau propriétaire n’impacte pas les règles établies par le contrat existant, par exemple en ce qui concerne le relèvement annuel des loyers. Seule modification importante : en cas de vente d’appartement à Paris 15, y compris si le locataire reste dans les lieux, l’éventuel garant est dégagé de son engagement.
Il vous faudra simplement organiser une rencontre entre le locataire et le nouveau propriétaire. Celui-ci devra fournir ses coordonnées et prendre à son compte la question du dépôt de garantie (que vous devrez donc lui reverser).
Vous pouvez donc d’ores et déjà rassurer votre locataire sur ce point : la transition se fera tout en douceur !
Le locataire doit être en règle
Dès lors que l’acquéreur consent à garder le locataire, votre vente d’appartement à Paris 15 suivra un processus classique de vente immobilière. Mais cela, à condition que vous n’ayez pas de soucis avec ledit locataire…
En effet, vous aurez du mal à trouver un acheteur si :
- Votre locataire n’est pas en règle (occupant étranger sans titre de séjour, location qui se fait sous le manteau, absence d’assurance habitation, etc.) ;
- Les loyers ne sont pas payés depuis plusieurs mois, et qu’une procédure est en cours ;
- Votre locataire refuse de quitter le logement, malgré le délai de préavis respecté.
En bref, si des conflits existent entre le locataire et vous, cette vente d’appartement à Paris 15 deviendra plus compliquée. Surtout parce qu’aucun acquéreur ne voudra récupérer la patate chaude et prendre en charge un locataire qui, d’une manière ou d’une autre, n’est pas en règle !
Pas de droit de préemption pour le locataire
Dans certains cas (logement libéré de manière légale en respectant les 6 mois de préavis, logement loué vide…), votre locataire peut avoir un droit de préemption sur le bien immobilier qu’il occupe. Concrètement, cela signifie qu’avant de procéder à votre vente d’appartement à Paris 15, vous devez indiquer officiellement au locataire qu’il est prioritaire pour acheter le logement. La mise sur le marché ne peut se faire qu’après son refus.
Mais ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque vous vendez un bien occupé. Vous n’avez donc pas à respecter cette obligation.
Une décote éventuelle sur le prix de vente
L’éventuelle décote sur le prix de votre vente d’appartement à Paris 15 dépend en réalité du positionnement de votre acquéreur :
- S’il souhaite réaliser un investissement locatif, il aura tout intérêt à conserver l’occupant (moins de démarches à faire), donc la valeur du bien ne changera pas ;
- S’il envisage d’habiter le bien en question ou de le louer à quelqu’un d’autre, par contre, il devra attendre pour pouvoir prendre possession des lieux comme il le voudrait.
Cette seconde situation fera donc baisser la valeur de votre appartement à Paris 15 d’environ 10 à 20 % selon le nombre de mois qui restent avant l’échéance du bail !
La taxation sur les plus-values
Enfin, n’oubliez pas une chose importante :
Lorsque vous vendez un logement en tant que propriétaire bailleur, et qu’il ne s’agit donc pas de votre résidence principale, vous n’entrez pas dans le champ d’exonération de la plus-value sur la revente. Vous serez donc taxé sur la plus-value que vous allez réaliser en procédant à votre vente d’appartement à Paris 15, à moins d’être en possession du bien depuis plus de 30 ans.
Pour en savoir plus à ce sujet, lisez notre article dédié à la plus-value immobilière.
