Trois chemins sont possibles : vendre votre appartement puis acheter le suivant, acheter d’abord grâce à un prêt relais puis vendre, ou faire signer les deux opérations à quelques jours d’écart. Le premier peut vous laisser quelques semaines sans toit ; le deuxième vous fait payer deux logements si la vente tarde ou se conclut en dessous de vos attentes ; le troisième fait courir le risque qu’une opération glisse et emporte l’autre. Dans la plupart des cas, ce n’est pas l’ordre retenu qui met un ménage en difficulté. C’est une valeur de départ trop flatteuse pour l’appartement à vendre, et des dates posées sans la moindre marge.
La question qu’on entend le plus souvent, c’est « faut-il vendre ou acheter en premier ? ». Celle qui vous empêche de dormir est un peu différente : que se passe-t-il si un maillon lâche ? Des mois avec deux mensualités à honorer. Un achat signé alors que votre acquéreur se désiste. Les enfants, les meubles et les cartons sans adresse entre deux appartements. Le montage du prêt vous intéresse moins que la crainte de fragiliser les vôtres avec un projet censé leur offrir plus d’espace ou plus de calme. Ce guide passe en revue les endroits où un projet de vente-achat se casse, et ce qui permet de les contourner.
Sommaire — lecture : 15 minutes
- Qu’est-ce qui rend l’enchaînement d’une vente et d’un achat si fragile ?
- Faut-il vendre en premier ou acheter en premier ?
- Pourquoi faire estimer son appartement avant la première visite ?
- Comment marche un prêt relais, et combien coûte-t-il vraiment ?
- Que devient le crédit que vous remboursez encore ?
- Les deux actes peuvent-ils être signés le même jour ?
- Comment signer un achat sans avoir encore vendu, sans tout risquer ?
- Où habiter entre l’ancien appartement et le nouveau ?
- Quitter son appartement avant de l’avoir vendu fait-il perdre l’exonération de plus-value ?
- Qu’observe-t-on dans le 15e arrondissement ?
- Quel scénario pour quel risque ?
- Que lire ensuite, selon votre situation ?
- Ce que fait Zola Immobilier
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qui rend l’enchaînement d’une vente et d’un achat si fragile ?
Vous faites tenir ensemble deux opérations qui avancent chacune à leur rythme. Votre vente attend un acquéreur, puis son financement, puis la fin de son délai de rétractation, puis le notaire. Votre achat attend l’accord d’un vendeur, celui de votre banque, et les mêmes formalités. Rien ne les oblige à se terminer au même moment.
Ce qui peut mal tourner tient en quatre catégories :
- Le calendrier. Votre appartement trouve preneur plus tard que prévu, ou la vente tombe entre l’avant-contrat et l’acte définitif.
- Le budget. Le prix obtenu est inférieur à celui qui avait servi à calculer l’achat ; une partie de l’apport disparaît.
- Les charges en double. Le temps de l’attente, vous réglez le crédit en cours, les intérêts du relais, parfois déjà le nouveau prêt, et en double la taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété.
- Le toit. Les dates ne se rejoignent pas : il faut un logement d’appoint, souvent un garde-meubles, et deux déménagements au lieu d’un.
Aucun de ces cas n’a rien d’exceptionnel. Chacun s’atténue beaucoup lorsqu’on y a pensé avant la première signature. Pour mesurer ce que coûte une attente qui s’éternise, voir notre article sur ce qu’il faut savoir avant de vendre un appartement à Paris 15 pour en acheter un autre.
À retenir : un projet de vente-achat déraille rarement à cause de l’ordre choisi. Il déraille à cause d’un prix de vente surestimé et d’un calendrier qui ne laisse aucune respiration.
Faut-il vendre en premier ou acheter en premier ?
Il n’y a pas de bonne réponse universelle. Il y a l’ordre qui convient à votre appartement, à votre budget et à votre tolérance au risque.
Acheter en premier. Vous prenez le temps de trouver l’appartement qui vous plaît vraiment, et vous ne déménagez qu’une fois. La contrepartie : l’achat repose sur un prêt relais, et vous assumez seul le risque de la vente. Si elle prend du retard ou se signe plus bas, la différence est pour vous. Ce choix se tient quand votre appartement se vendra sans difficulté, que sa valeur est solidement établie, et que vos finances encaissent quelques mois de double charge.
Vendre en premier. Votre budget est connu à l’euro près, vous négociez votre achat sans avoir le couteau sous la gorge, et vous n’avez jamais deux crédits en même temps. La contrepartie : si vous n’avez pas encore trouvé à la date de l’acte, il faut un logement provisoire, ou obtenir de votre acquéreur qu’il vous laisse partir un peu plus tard. C’est l’option la plus sûre lorsque le marché est lent, que votre appartement sort de l’ordinaire, ou que votre budget laisse peu de place à l’imprévu.
Mener les deux de front. C’est ce que visent la majorité des ménages : deux avant-contrats signés à peu près au même moment, puis deux actes le même jour ou presque. Cela se fait, à condition de coordonner étroitement les deux dossiers et d’avoir prévu une solution si l’un des deux prend du retard.
Trois questions aident à trancher. En combien de temps votre appartement peut-il se vendre à un prix réaliste ? Combien de mois de double charge pouvez-vous financer sans entamer l’essentiel ? Avez-vous un point de chute si les dates ne coïncident pas ? Pour organiser les étapes selon vos contraintes : adapter son calendrier dans un projet d’achat-revente.
Pourquoi faire estimer son appartement avant la première visite ?
Parce que cette valeur commande tout le reste : le budget de votre futur achat, le montant que la banque acceptera d’avancer, le temps que mettra la vente, et donc le nombre de mois pendant lesquels vous paierez deux fois.
Une valeur surévaluée produit trois effets en chaîne. Vous visitez des appartements au-dessus de vos vrais moyens. La banque calcule son avance sur un montant que la vente ne rapportera pas. Et votre appartement reste plus longtemps sur le marché, ce qui prolonge le relais et alourdit sa facture. À l’inverse, une estimation construite sur des ventes réellement signées, et non sur des prix d’annonce, protège l’ensemble du projet.
La banque raisonne de la même manière. D’après l’ANIL, la valeur retenue pour un prêt relais repose le plus souvent sur l’avis d’agents immobiliers. Et les établissements se montrent plus réservés quand le logement est atypique ou situé sur un marché peu actif.
Dans le 15e, l’estimation demande de comparer ce qui se compare. Un appartement d’un immeuble haussmannien et un appartement d’une résidence des années 1960-1970 n’ont pas les mêmes acquéreurs, et un dernier étage ou un rez-de-chaussée sur cour se juge à part. Une moyenne d’arrondissement ne remplace pas des ventes d’appartements semblables au vôtre.
L’ordre logique devient alors : faire estimer, calculer son budget, puis seulement commencer les visites.
Comment marche un prêt relais, et combien coûte-t-il vraiment ?
Le prêt relais, c’est la banque qui vous avance une partie du prix de l’appartement que vous possédez déjà, pour que vous puissiez acheter le suivant sans attendre de l’avoir vendu. Vous le remboursez en une fois, le jour où la vente se réalise.
Combien de temps il dure. L’ANIL le présente comme un prêt d’une durée de deux ans au plus, consenti à un ménage qui revend un logement pour en acheter un autre. Les notaires indiquent aujourd’hui une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. Si la vente n’a pas eu lieu à l’échéance, une prolongation peut se discuter avec la banque.
Combien la banque avance. Jamais la totalité de la valeur de votre appartement. L’ANIL constatait que le relais atteignait en général 80 % de la valeur estimée au maximum, et que beaucoup d’établissements étaient redescendus à 70 %, voire à 60 %. Ces proportions changent d’une banque à l’autre et d’une période à l’autre : la vôtre, c’est votre conseiller qui vous la donnera.
Ce que vous réglez le temps de l’attente. En général, les intérêts et l’assurance du relais. S’y ajoutent votre crédit actuel s’il n’est pas soldé, et le nouveau prêt si le relais ne couvre pas tout l’achat : on parle alors de relais « adossé ». La banque contrôle que l’ensemble de vos mensualités de crédit ne dépasse pas, en principe, 35 % de vos revenus.
Ce qui fait vraiment son prix. Plus que le taux, c’est la durée qui pèse. L’ANIL l’illustrait par un calcul daté de 2008 : pour un relais de 160 000 € à 5 %, un an d’intérêts représente l’équivalent d’une baisse de prix de 8 000 € consentie dès le départ. Patienter un an pour obtenir le prix espéré coûte autant que de baisser tout de suite.
Important : si l’appartement ne trouve pas preneur, c’est vous qui en supportez les conséquences. La jurisprudence citée par l’ANIL considère que le risque de ne pas vendre pèse sur l’emprunteur, pas sur le prêteur, dès lors que la valeur annoncée était cohérente.
Pour le fonctionnement détaillé et les conditions d’accès : avez-vous droit au crédit relais pour un projet d’achat-revente ?
Que devient le crédit que vous remboursez encore ?
Le jour de la vente, le notaire solde votre prêt auprès de la banque en prélevant sur le prix. Si votre contrat le prévoit, la banque peut demander des indemnités de remboursement anticipé. Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ni 3 % du capital restant dû, et elles ne sont pas dues si vous vendez à la suite d’un changement de lieu de travail, d’une perte d’emploi ou d’un décès (service-public.gouv.fr, F1669).
Pour votre projet, le chiffre qui compte est ce qui restera une fois le crédit remboursé : c’est cette somme nette qui constitue votre apport. Demandez à votre banque un décompte écrit avant de fixer votre budget d’achat. Dans certains cas, le relais peut aussi reprendre le crédit en cours. Revendre et solder, ou faire suivre son prêt sur le nouvel achat : les deux options sont comparées dans revendre son appartement ou transférer le crédit en cours.
Les deux actes peuvent-ils être signés le même jour ?
Oui, et c’est souvent la solution la plus confortable : l’argent de la vente arrive d’un côté, celui de l’achat repart de l’autre. Un détail surprend pourtant beaucoup de vendeurs : le notaire ne vous remet pas le prix le jour de la signature. Il vous le transfère après l’enregistrement de l’acte auprès du service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr, F2962). Lorsqu’un seul notaire s’occupe des deux opérations, ou que deux notaires travaillent ensemble, ils organisent la circulation des fonds. Sinon, l’apport tiré de votre vente risque de ne pas être disponible pour votre achat. Abordez ce point avec eux dès la signature des avant-contrats.
Pour rapprocher les deux dates, vous disposez de plusieurs leviers : aligner les dates prévues dans les deux avant-contrats, convenir avec votre acquéreur d’une libération des lieux après l’acte, ou avec votre vendeur d’une entrée dans les lieux à une date qui vous arrange.
Comment signer un achat sans avoir encore vendu, sans tout risquer ?
L’avant-contrat d’achat comporte en principe une condition suspensive de prêt. Si votre financement est refusé dans les conditions prévues, l’achat ne se fait pas et les sommes versées vous sont rendues. Le délai laissé pour obtenir le prêt ne peut pas être inférieur à un mois (service-public.gouv.fr, F1673).
Cette clause vous protège contre un refus de prêt, pas contre l’échec de votre vente. Si votre achat repose sur le prix de votre appartement actuel, deux précautions :
- Accorder les conditions entre elles. Un avant-contrat peut contenir plusieurs conditions suspensives, dont les parties fixent librement les délais ; seule la condition de prêt est soumise à un minimum d’un mois (service-public.gouv.fr, F2965). Une condition liée à la vente de votre appartement peut être proposée au vendeur. Il est libre de la refuser, et elle rend votre offre moins séduisante qu’une offre qui n’en comporte pas.
- Avoir déjà trouvé votre acquéreur. Un avant-contrat de vente signé, avec un acheteur dont le financement a été vérifié, reste le meilleur argument face à votre banque et à votre vendeur. L’ANIL relève que la banque accepte parfois une part de relais plus élevée quand une promesse de vente est déjà signée.
Où habiter entre l’ancien appartement et le nouveau ?
Si vous vendez d’abord, quelques semaines, parfois quelques mois, peuvent séparer la remise des clés de votre appartement et l’entrée dans le suivant. Les solutions sont toujours les mêmes : rester un peu après la vente avec l’accord de votre acquéreur, louer un meublé ou un logement de courte durée, vous faire héberger par des proches, placer les meubles en garde-meubles.
Aucune n’est gratuite. Loyer d’appoint, garde-meubles, deux déménagements, charges payées deux fois : ces dépenses s’inscrivent au budget dès le départ, comme les frais de notaire.
Quitter son appartement avant de l’avoir vendu fait-il perdre l’exonération de plus-value ?
Pas forcément. La plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée, à condition que l’appartement soit encore votre résidence principale au jour de la vente (service-public.gouv.fr, F10864). Si vous achetez d’abord et déménagez avant d’avoir vendu, l’administration admet que l’exonération reste acquise lorsque la vente intervient dans un délai normal, et que l’appartement n’a été ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers dans l’intervalle. Dans un contexte ordinaire, ce délai est en principe d’un an au plus ; il s’apprécie au regard du marché local, du prix demandé et des démarches engagées pour vendre (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
Concrètement : ne louez pas et ne prêtez pas votre ancien appartement en attendant l’acquéreur, affichez-le à un prix réaliste, et conservez la trace de vos démarches de mise en vente. Un prix au-dessus du marché qui fait traîner la vente peut coûter l’exonération. Votre notaire vous dira comment votre situation sera appréciée.
Qu’observe-t-on dans le 15e arrondissement ?
Les appartements du 15e se sont vendus en 2025 à un prix médian de 9 470 € le m² (3 098 ventes dans l’arrondissement, d’après les ventes notariées, DVF). À ce niveau de prix, un relais adossé à un appartement de l’arrondissement atteint vite une somme dont les intérêts se comptent en centaines d’euros chaque mois. Chaque mois d’attente se paie.
Les projets de vente-achat qui se déroulent sans accroc partent souvent de la même base : une estimation appuyée sur des ventes signées, un budget d’achat calculé sur le net de la vente plutôt que sur le prix espéré, et une personne qui suit les deux calendriers à la fois. Ceux qui se terminent en double crédit avaient presque toujours commencé par les visites, avant de faire estimer.
Quel scénario pour quel risque ?
| Scénario | Ce que vous y gagnez | Le risque à surveiller | La parade |
|---|---|---|---|
| Vendre d’abord | Budget connu, achat négocié sans pression, un seul crédit | Quelques semaines sans logement | Date de départ négociée avec l’acquéreur, solution provisoire prévue, budget de transition |
| Acheter d’abord avec un relais | Le temps de choisir, un seul déménagement | Deux logements à payer si la vente tarde ou se fait plus bas | Estimation prudente, mise en vente avant ou dès l’achat, réserve pour plusieurs mois d’attente |
| Mener les deux de front | Ni double charge, ni logement provisoire | Une opération prend du retard et entraîne l’autre | Avant-contrats coordonnés, notaires prévenus, financement de l’acquéreur vérifié, plan de repli |
| Déménager avant d’avoir vendu | Un départ sans précipitation | Exonération de plus-value perdue si la vente traîne ou si l’appartement est loué | Prix réaliste, vente dans un délai normal, appartement laissé vide |
Que lire ensuite, selon votre situation ?
Vous hésitez encore sur l’ordre. Commencez par ce qu’il faut savoir avant de vendre un appartement à Paris 15 pour en acheter un autre, puis par l’adaptation du calendrier à vos contraintes.
Vous voulez acheter avant d’avoir vendu. Lisez les conditions du crédit relais, puis la partie de ce guide consacrée à la condition suspensive.
Vous avez encore un prêt en cours. Le choix entre solder et transférer est détaillé dans revendre son appartement ou transférer le crédit.
Vous craignez de vous retrouver entre deux logements. Reportez-vous à la partie « Où habiter entre l’ancien appartement et le nouveau ? » ci-dessus : les solutions provisoires y sont listées avec ce qu’elles coûtent.
Ce que fait Zola Immobilier
Zola Immobilier estime, vend et aide à acheter des appartements dans le 15e arrondissement, du quai de Grenelle à l’avenue de Suffren. Dans un projet de vente-achat, tout part de l’estimation : nous évaluons votre appartement en le comparant à des ventes d’appartements semblables du quartier, pour que votre budget d’achat repose sur un chiffre réaliste et non sur un prix espéré. La même agence peut ensuite suivre votre vente et votre recherche, ce qui aide à garder les deux calendriers en vue. L’équipe est petite et habite le quartier. Vous gardez la main sur les décisions qui comptent : l’ordre, le prix, les dates.
Aller plus loin
- Le chiffre de départ conditionne tout. Budget, relais, durée de la vente : une estimation trop haute se paie à chaque étape.
- Un relais coûte surtout par sa durée. Un prix réaliste qui fait vendre vite revient souvent moins cher qu’un prix espéré qui fait attendre.
- Un calendrier se construit avec une marge. Prévoyez une solution de logement et de quoi tenir quelques mois de double charge.
Premier geste : avant de pousser la porte d’un appartement à visiter, faites estimer le vôtre et demandez à votre banque le décompte de votre crédit en cours. Vous saurez alors ce que vous pouvez réellement acheter.
Questions fréquentes
Vendre avant d’acheter, est-ce toujours plus prudent ?
C’est l’option la plus sûre quand le budget est juste, que le marché ralentit ou que votre appartement sort de l’ordinaire. Acheter d’abord se défend si votre appartement se vendra facilement et que vous pouvez assumer quelques mois de double charge.
Quelle part de la valeur de mon appartement la banque avance-t-elle en relais ?
Une partie seulement, variable selon la banque et l’époque. L’ANIL observait des proportions comprises entre 60 % et 80 % de la valeur estimée. Seul votre conseiller peut vous donner la sienne.
Et si l’appartement n’est pas vendu à la fin du relais ?
Le relais doit être remboursé. Certaines banques acceptent de le prolonger ; à défaut, il faut vendre, souvent moins cher que prévu. Le risque de ne pas vendre reste à la charge de l’emprunteur.
Peut-on vendre et acheter chez le notaire le même jour ?
Oui, si les deux avant-contrats et les notaires sont coordonnés. Comme le prix de la vente n’est versé qu’après l’enregistrement de l’acte, la circulation des fonds doit être prévue à l’avance.
Si je m’installe ailleurs avant d’avoir vendu, vais-je payer l’impôt sur la plus-value ?
Pas nécessairement : l’exonération de la résidence principale peut être maintenue si la vente a lieu dans un délai normal, en principe un an au plus, et si l’appartement n’a été ni loué ni prêté entre-temps. Faites vérifier votre cas par votre notaire.
La banque peut-elle me facturer le remboursement anticipé de mon prêt ?
Oui si le contrat le prévoit, dans la limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû. Ces indemnités ne sont pas dues en cas de changement de lieu de travail, de perte d’emploi ou de décès.
Sources
- Prêts relais : faut-il être inquiet ? — ANIL, 2008 et suite
- Crédit immobilier, devoir de mise en garde du prêteur et crédit relais — ANIL, jurisprudence 2017
- Prêt relais en 2026, avantages et inconvénients — immobilier.notaires.fr, 04/02/2026
- Obtenir un crédit immobilier, taux d’effort — service-public.gouv.fr, F16123
- Remboursement anticipé d’un crédit immobilier — service-public.gouv.fr, F1669
- Vente et refus du crédit immobilier — service-public.gouv.fr, F1673
- Promesse de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2965
- Acte de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2962
- Plus-value immobilière, résidence principale — service-public.gouv.fr, F10864
- Exonération de la résidence principale, délai normal de vente — BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- Demandes de valeurs foncières (DVF), ventes 2025 dans le 15e arrondissement — data.gouv.fr
Ces informations sont des repères généraux. Le financement se discute avec votre banque ou votre courtier, la fiscalité et le calendrier des actes avec votre notaire. Les chiffres de l’ANIL sur les prêts relais datent de 2008 et décrivent des pratiques qui varient d’une banque à l’autre.
Gilles Houdayer, gérant de Zola Immobilier — Paris 15e
Gilles Houdayer dirige Zola Immobilier, agence indépendante du 15e arrondissement qu’il a reprise en 2012, après une carrière dans la banque et le notariat. Il accompagne les propriétaires du quartier dans la vente, la location et la gestion de leur appartement.
Vous vendez dans le 15e pour racheter ? Commençons par la valeur de votre appartement : c’est elle qui fixe votre budget, avant la première visite.