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Investir dans un appartement occupé, est-ce (vraiment) une bonne idée ?

Dans le cadre de votre recherche en vue d’un investissement locatif, vous êtes tombé(e) sous le charme d’un appartement. Mais voilà : il est occupé ! Il y a donc un locataire sur place, avec un bail en cours. Cela ne vous empêche pas de réaliser votre investissement. C’est même un avantage à certains égards, puisque vous n’aurez pas à chercher vous-même un occupant et que vous toucherez d’emblée des loyers, sans période de transition. Néanmoins, il est nécessaire avant toute chose de se poser la question : est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier locatif à Paris 15 alors que le logement est déjà occupé ? Nous allons tenter d’y répondre dans cet article.

Investir dans l’immobilier locatif à Paris 15 avec un logement occupé : comment ça fonctionne ?

Il n’est pas rare que les vendeurs cèdent leur logement avec le locataire sur place. Autrement dit, le bien est vendu avant l’échéance du bail, et le propriétaire n’a pas donné congé à l’occupant avant d’avoir mis son logement sur le marché. Ce qui implique qu’en signant l’acte authentique, vous devenez propriétaire et bailleur en même temps.

Si vous n’avez aucune intention de loger dans le bien acquis, et que vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif à Paris 15, cette solution vous sera avantageuse. Mais qu’est-ce qui caractérise ce type d’acquisition ?

  • Le locataire reste sur place malgré la vente.
  • Les dispositions du contrat restent les mêmes, à part l’engagement du garant qui n’est plus valable après la conclusion de la transaction.
  • Les obligations du locataire ne changent pas. Et le règlement du dépôt de garantie doit être réalisé avant la conclusion de la cession.

Est-ce intéressant d’investir dans un bien immobilier occupé ?

Choisir un logement occupé pour investir dans l’immobilier locatif à Paris 15 est effectivement une solution intéressante. Dès que le contrat final est signé, vous commencez à empocher les loyers. Vous n’êtes pas contraints de chercher un occupant pour votre bien, de vous occuper de son emménagement ou encore des éventuels travaux nécessaires avant la mise en location.

Vous ne passez donc pas par une vacance locative, ce qui vous évite l’intervalle de temps entre le premier loyer perçu et le remboursement de la première mensualité de votre prêt. De plus, cela vous permet d’avoir affaire à un locataire sérieux et bon payeur.

Enfin, investir dans l’immobilier locatif à Paris 15 en optant pour un bien occupé vous permet d’obtenir facilement votre prêt immobilier. En effet, les banques sont plus rassurées quant à la rentabilité de votre projet d’investissement, et seront susceptibles de vous accorder le crédit.

Les contraintes d’un logement avec un bail locatif en cours

Bien que cette solution revête de nombreux avantages, elle n’est pas sans contrainte.

  • Ce choix vous oblige à respecter les conditions du contrat en cours, ainsi que les obligations de l’ancien propriétaire. Vous n’avez aucune possibilité de modifier quoi que ce soit.
  • Aucune hausse de loyer n’est envisageable en dehors du cadre strict de la révision annuelle basée sur l’indice IRL.
  • Vous devez accepter le type de location en cours, ainsi que le locataire sur place.
  • Vous n’êtes pas autorisé(e) à donner congé au locataire avant l’échéance du bail. De plus, selon la loi Alur, une reconduction tacite du bail est possible si l’échéance a lieu dans les trois mois après le transfert de propriété.
  • En décidant d’investir dans un logement occupé, vous n’avez aucune possibilité de bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants. Même si le propriétaire actuel a profité d’une réduction d’impôt et qu’elle n’est pas éteinte, celle-ci ne peut pas faire l’objet d’un transfert.

Avant de vous lancer, il est donc essentiel de bien définir la nature de votre projet. N’hésitez pas à demander conseil auprès de votre conseiller immobilier !

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